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调控再度出手!东莞楼市迎来至暗时刻

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  这次限价,东莞将跑在深圳前面!

  距离上一次发布新政刚好两个月,昨天(4月29日)东莞再次发布楼市调控政策。


  这次政策发布的重点有以下几个方面:

  1、依据成本核算预售价

  新出让土地按照,同等片区或跨片区土地将以楼面价最低九折出让。

  2、预售价楼层价差不能太大

  同一小区不同单元或楼栋,备案均价相差不得超过10%。四层以下小洋房或别墅备案均价相差不得40%。同楼栋备案单价相差不得超过25%。

  3、同批次楼栋价格一年限涨3%

  同一项目未出售新房,拿到预售证后的半年或者一年内,不能涨价超过3%。如果降价,降价幅度不限,但是降价后得维持价格半年不变。

  4、备案价涨幅不得超过5%

  对于分批次备案及开盘的新房,后一批次备案价在上一批次的备案价基础上,涨幅不得超过5%。

  5、禁止捂盘

  对于达到预售条件的新盘,不及时办理预售证,在住建局通知一个月后还是不提交预售申请,将被暂停预售以及在建工程抵押手续。

  这就意味着,未来东莞的新房价格会得到控制,二手房过热也会得到缓解。同时,也能缓解东莞5月份即将迎来的土地集中供应的热潮,防止房企为了抢地导致土地出让溢价过高。

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  房价和土地出让就如同面粉和面包的关系。

  据东莞市公共资源交易网公开信息,在接下来的一个月里,东莞将出让10宗地块,其中商住用地共5宗,分别位于寮步、黄江、桥头、大岭山,总面积约15.37万㎡

  5宗地块中,桥头大茶岭地块的发展潜力最大,位于桥头镇石水口村水口城路,前海璟沃地块与之相邻,都属于桥头镇综合服务中心区,是镇区未来重点发展区域。

  地块周围直线距离1公里内有宏远帝庭山、悦璟台、正丰豪苑等成熟小区,居住氛围浓厚。

  地块3公里范围内分布有石水口综合市场、石水口公园、桥头医院等,生活配套较完善。附近还有桥头第二小学,岭头幼儿园、石水口幼儿园、东莞市华立学校、桥头中学等教育资源。

  整体看来,大茶岭地块未来项目建成后会是一个不错的选择,发展潜力较大。


  (图源:官方发布)

  据公告信息,大茶岭地块占地面积约47722㎡,总计容建面为119305㎡。

  拍卖起始价为8.4亿元,剔除无偿配建折合楼面价约8200元/m²,最高限价11.4亿元,剔除无偿配建封顶楼面价11070元/m²,容积率为 2.5。

  本次竞拍采用“最高限价+终次报价”方式,当达到最高限价11.4亿元时,转为终次报价。

  据了解,大茶岭地块要求配建不少于11498.49㎡的安居房以及建面不少于4320㎡,以及一所18个班的幼儿园

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  东莞楼市的“爆发”,从去年上半年开始,吸眼风头相比深圳有过之而无不及。

  2020年5月,东莞二手房价以19911元/㎡、周涨幅5.6%的成绩超过深圳,排名全国二手房冰山指数涨幅第一的城市,之后连续三个月位居第一,总涨幅达16.54%。


  由于二手房价涨得过于夸张,7月25日,东莞住建局发布了楼市新政,不仅对外地户籍的购房者加大了社保年限和购房套数的要求,在限售方面也从以前的2年改为了3年。

  很多外地客表示:东莞的房子也越来越难买了。


  (格隆汇楼市制图)

  今年2月27日,东莞住建局在凌晨发布文件:提高购房门槛和首付比例、限制贷款比例,并且堵死了离婚炒房、企业炒房等行为。

  当月东莞全市新房地面建筑层数超过4层的住宅均价为27189元/㎡,环比下降了7.55%;相比1月每平米下跌了2053元;网签共1812套,环比大幅下降约3倍。

  二手房方面,2月二手房成交量跌价涨,均价为18760元/㎡,均价环比上涨4.09%;网签共1509套,环比下跌58.05%。


  (图源:网络)

  本以为在接连多次的政策调控之后,东莞楼市会平静下来,不曾想4月8日,住建部约谈了5城市政府,其中就包含东莞。

  直到昨天(4月29日)新的调控政策出台,历时不过20天,看来这次东莞是下决心要严控楼市了。

  毕竟作为深圳最紧密的邻居,东莞可是亲眼见证了深圳楼市几十年的跌宕起伏,若不想因“房价”闻名全国,确实要多做些努力。

  合富研究院数据显示,今年一季度东莞的新房成交量创5年同期新高,三个月共成交12024套,均价约28479元/㎡。

  虽然受到“227新政”的影响,3月的新房均价环比2月下降16.6%,但价格波动的主要结构性因素是因为今年1-2月以高价盘签约为主,3月则以中低价盘签约为主。


  二手房方面在成交量价上的表现还算稳定,其中3月的二手房成交量为1950套,均价约17356元/㎡


  所以东莞要想改善自身存在的楼市“畸形”,抑制新房市场过热的同时,“限价式”加大土地供应,缓解新房短缺的局面,从而间接影响二手房市场。

  那么接下来,东莞楼市在未来的一段时间内,必定会有所降温。


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